Komt er binnenkort een einde aan het fiscaal vriendelijk overdragen van nieuwbouw via een aandelentransactie?
Wat is er aan de hand?
In de btw is het uitgangspunt dat er btw verschuldigd is door de verkoper bij de levering van nieuwe onroerende zaken. Het huidige tarief (2023) is 21%. Een koper van een bestaande onroerende zaak dient in de regel overdrachtsbelasting te betalen. Het huidige algemene tarief daarvoor bedraagt 10,4% (2023). Met de huidige regelgeving is het mogelijk om nieuwe onroerende zaken via een aandelentransactie over te dragen, zodat geen btw en geen overdrachtsbelasting verschuldigd is. Er wordt dan geen pand overgedragen, maar de aandelen in de BV die eigenaar is van het pand. Deze mogelijkheid volgt uit de zogenaamde ‘samenloopvrijstelling’ en wordt regelmatig ingezet om de belastingdruk bij de aankoop van nieuw vastgoed te verlagen. De samenloopvrijstelling is terug te vinden in de Wet op belastingen van rechtsverkeer. De hiervoor geschetste mogelijkheid wordt door het Ministerie van Financiën echter gezien als onbedoeld, omdat het uitgangspunt is dat er btw verschuldigd is bij de levering van nieuwe onroerende zaken.
Deze structuur is interessant voor kopers van nieuwe onroerende zaken zonder recht op aftrek van btw waarvoor die btw een kostenpost vormt, bijvoorbeeld voor verhuurders van woningen, onderwijsinstellingen, pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en zorgaanbieders.
Wat houdt het wetsvoorstel in?
De structuur kan worden bestreden door de samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelasting zodanig te wijzigen dat de verkrijging van nieuwe onroerende zaken via aandelen niet is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Dit betekent dat bij verkrijging van een kwalificerend aandelenbelang (minimaal één derde) in een onroerendezaaksrechtspersoon heffing van overdrachtsbelasting plaatsvindt. Het Ministerie van Financiën stelt nu een wet voor die dit regelt. De strekking van het wetsvoorstel is dat in ieder geval heffing van overdrachtsbelasting plaatsvindt bij de verkrijgingen van nieuwe onroerende zaken via een (kwalificerend) aandelenbelang doordat in die gevallen de samenloopvrijstelling geen toepassing vindt.
Wie krijgt hiermee te maken?
Het wetsvoorstel is in hoofdzaak belangrijk voor ondernemers, zoals projectontwikkelaars, die nieuwe onroerende zaken/vastgoed (laten) bouwen binnen een BV en de aandelen in die BV (en daarmee het vastgoed) vervolgens overdragen, alsmede de verkrijgers van die aandelen (en het vastgoed). Het voorstel treft onder meer de hiervoor genoemde partijen die geen recht hebben op aftrek van btw.
Wat is de planning?
Momenteel loopt een internetconsultatie over het voorstel. Tot en met 27 maart 2023 kan iedereen op de consultatie reageren. Vervolgens zullen het wetsvoorstel en de ontvangen reacties op de consultatie onderdeel worden van de politieke besluitvorming.
De invoering van de wetswijziging is beoogd op 1 januari 2024. Het wetsvoorstel zal vermoedelijk onderdeel zijn van het belastingplanpakket 2024, afhankelijk en onder voorbehoud van politieke besluitvorming, de uitkomsten van de internetconsultatie en de uitvoeringstoets.
