Bij de verkoop van onroerend goed is een schriftelijke koopovereenkomst niet verplicht. Dat is anders wanneer een woning aan een particulier wordt verkocht. Het komt regelmatig voor dat koper en verkoper mondeling een koopovereenkomst sluiten voor een bedrijfspand, garagebox of een strookje tuingrond. De afspraken worden mondeling gemaakt. Daarna maakt de notaris de leveringsakte op en wordt het onroerend goed overgedragen. Dat is op zich natuurlijk geen probleem. Maar wat als na de levering blijkt dat het verkochte in de leveringsakte afwijkt van de afspraak die koper en verkoper mondeling hebben gemaakt? Bijvoorbeeld: na de levering blijkt het verkochte kleiner te zijn. Of blijkt dat het verkochte uit meer kadastrale percelen bestaat dan in de akte opgeschreven. Wat geldt dan? De mondelinge koopovereenkomst of de leveringsakte?

Wat was de bedoeling?

Volgens de rechter moet eerst antwoord worden gegeven op de vraag wat koper en verkoper van elkaar mochten verwachten toen zij mondeling een koopovereenkomst sloten.
Hiervoor worden verschillende vragen gesteld. Zoals: welke verwachtingen had iemand en waren deze verwachtingen terecht? Oftewel, waar mochten koper en verkoper van uit gaan bij het sluiten van de mondelinge koopovereenkomst?
Het antwoord hierop is niet altijd vooraf te geven. Alle specifieke omstandigheden op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst zijn daarbij belangrijk.
De omschrijving in woorden kan soms doorslaggevend zijn. Spreken partijen bijvoorbeeld over een geheel weiland of over een gedeelte daarvan? Bij een gedeelte moeten zowel koper als verkoper extra goed kijken naar de grenzen om te bepalen over welk gedeelte zij het hebben.
Soms kunnen aanwezige erfafscheidingen zoals struiken en bomen een rol spelen. Ook kunnen andere aanwezige zaken, zoals naastgelegen gebouwen of een weg hierbij een doorslaggevende rol spelen.
Bij de vraag wat partijen nu samen hebben afgesproken gaat het er dus om, om duidelijk te krijgen wat zij op dat moment van elkaar mochten begrijpen. Hadden koper en verkoper hetzelfde voor ogen toen zij de mondelinge koopovereenkomst sloten?

Hoe staat het opgeschreven?

Wanneer duidelijk is wat partijen samen bedoelden, moet gekeken worden of deze bedoeling ook zo is opgeschreven in de leveringsakte. Ik ga hier uit van de situatie dat koper en verkoper niet bewust iets anders dan de oorspronkelijke afspraak hebben laten opschrijven.

De hoogste rechter in Nederland heeft onlangs opnieuw beslist dat niet enkel de kadastrale nummers in de leveringsakte leidend zijn om te bepalen wat er uiteindelijk verkocht is. Bij die uitspraak  was de mondelinge omschrijving bepalend en mocht de koper er op vertrouwen dat hij meer had gekocht dan wat er in de leveringsakte aan kadastrale nummers stond vermeld. Het ontbrekende stuk moest alsnog worden overgedragen.

Zowel koper als verkoper dienen zich bij een mondelinge koopovereenkomst dus bewust te zijn van wat de ander in gedachten zou kunnen hebben en of diegene daarop mag vertrouwen. Vervolgens  moeten zij er samen voor zorgen dat dit juist wordt opgeschreven in de leveringsakte.