Bij het kopen van een woning komt het zo nu en dan voor dat de sleutels al vóór het officiële tekenmoment bij de notaris aan de koper worden gegeven. En dat terwijl de koper de koopprijs nog niet heeft betaald. Dit brengt een aantal risico's met zich mee. De belangrijkste aandachtspunten som ik in dit artikel voor je op.

Sleutelverklaring

Vaak wordt er bij een eerdere sleuteloverdracht gebruik gemaakt van een zogenoemde sleutelverklaring. Een sleutelverklaring is een door verkoper en koper opgestelde verklaring waarin zij afspreken dat de sleutels al vóór het ondertekenen van de akte van levering bij de notaris aan de koper worden gegeven. Bijvoorbeeld omdat de verkoper al is verhuisd en de woning leeg staat. Hierdoor kan de koper de woning al eerder in gebruik nemen.

Risico’s

Door de sleutels al eerder aan de koper te geven, geef je als verkoper de beschikking over je woning al aan de koper, terwijl de koper de koopprijs nog niet heeft betaald. Dit brengt de volgende risico’s en aandachtspunten met zich mee:

1. Wie is aansprakelijk voor schade?

Wat als er schade optreedt in de periode tussen de sleuteloverdracht en het ondertekenen van de akte van levering? Stel bijvoorbeeld dat de woning afbrand. Wie is er dan aansprakelijk? Vanaf de datum van de sleuteloverdracht gaat het risico van de woning over op de koper. Daarom is het belangrijk dat de koper de woning verzekert met een opstalverzekering vanaf het moment dat hij de sleutels krijgt. Ook is het verstandig om de verzekering van de verkoper voor de zekerheid door te laten lopen tot aan het ondertekenen van de akte.

2. Overdrachtsbelasting

Je zou het misschien niet verwachten, maar vanaf de sleuteloverdracht is de koper overdrachtsbelasting verschuldigd. Maar ook de verkoper is naast de koper hoofdelijk aansprakelijk voor het betalen van deze overdrachtsbelasting. De koper moet binnen één maand na de sleuteloverdracht aangifte doen bij de Belastingdienst en de overdrachtsbelasting betalen. De verkoper moet de sleuteloverdracht binnen twee weken aan de Belastingdienst doorgeven. Als de overdrachtsbelasting niet wordt aangegeven of niet op tijd wordt betaald, kun je een boete krijgen.

3. Wat als de koop niet meer doorgaat?

Wat als de koper al begonnen is met het verven en opknappen, of zelfs het verbouwen van de woning, maar de koop van de woning niet meer doorgaat. De verkoper zal de woning dan opnieuw klaar moeten maken voor de verkoop. Dit brengt extra kosten met zich mee. Het is verstandig om vooraf af te spreken wie deze extra kosten gaat betalen.

Om dit te voorkomen kun je vastleggen dat op het moment van de sleuteloverdracht alle voorbehouden vervallen. Hierdoor is de koopovereenkomst definitief geworden en kan er niet meer worden ontbonden.

4. Toestemming hypotheekbank van de verkoper

Als er op de woning nog een hypotheek rust van de verkoper, dan moet de betreffende bank toestemming  geven voor het in gebruik nemen van de woning door de koper.

5. Energiekosten en zakelijke lasten

Omdat de koper de woning al eerder mag gebruiken, kunnen verkoper en koper in de sleutelverklaring afspreken dat de koper de energiekosten en zakelijke lasten al betaalt vanaf het moment dat hij de sleutel krijgt.

6. Vergoeding

In de sleutelverklaring kan er worden afgesproken dat de koper aan de verkoper een vergoeding betaalt, omdat hij al eerder gebruik kan maken van de woning.

7. Inspectie

Normaal gesproken vindt de inspectie met de makelaar plaats voordat de akte wordt getekend bij de notaris. In het geval van een eerdere sleuteloverdracht vindt de inspectie daarentegen plaats op de dag van de sleuteloverdracht.

Er zitten dus nogal wat haken en ogen aan het eerder in gebruik geven van de woning aan de koper. Het is belangrijk om concreet vast te leggen wat de koper wel en niet mag doen met de woning. Genoeg redenen dus om de afspraken rondom een sleuteloverdracht goed vast te laten leggen in een sleutelverklaring. Wij kunnen je verder helpen bij het opstellen van een sleutelverklaring.