De woningmarkt in Nederland is krap. Veel jongeren blijven om diverse redenen hangen in de zoektocht naar een huis, zonder een stap verder te komen. Hoe mooi is het dan als jij, als ouder, een woning kunt schenken aan je kind. Juridisch gezien kan dit op twee manieren, ieder met verschillende fiscale gevolgen. In dit artikel leg ik deze 2 methoden uit.
Bij de overdracht van een woning is overdrachtsbelasting verschuldigd. Als er sprake is van een schenking of een gift moet je schenkbelasting betalen. Je hoeft niet twee keer belasting te betalen over hetzelfde bedrag. De eerder betaalde overdrachtsbelasting mag je aftrekken van de te betalen schenkbelasting.
Overdrachtsbelasting
De overdrachtsbelasting wordt berekend over de marktwaarde van de woning. Deze marktwaarde kun je laten vaststellen door een taxateur. Er vanuit gaande dat je kind de woning als 'eigen woning' gaat gebruiken, is de hoogte van de overdrachtsbelasting afhankelijk van een aantal factoren. Indien je kind starter is op de woningmarkt, met een leeftijd tussen de 18 en 35 jaar en de marktwaarde van de woning maximaal €440.000 voor 2023 en €510.000 voor 2024 is, is de startersvrijstelling van toepassing. Voor de overdracht hoeft je kind dan geen overdrachtsbelasting te betalen. Voor alle overige situaties is het verlaagde tarief van 2% van toepassing.
Schenkbelasting
Voor de berekening van de schenkbelasting is het bedrag waarover je schenkbelasting moet betalen afhankelijk van de manier waarop je schenkt. De verschillende manieren van schenking en de bijbehorende gevolgen voor de schenkbelasting zal ik hieronder verder toelichten aan de hand van een voorbeeld. In mijn voorbeeld laat ik de eventueel af te trekken overdrachtsbelasting achterwege. In het voorbeeld zijn de volgende waarden uitgangspunt:
Marktwaarde: €500.000
WOZ-waarde: €400.000
Volledige woning schenken
Je kunt ervoor kiezen om je woning volledig te schenken aan je kind. In de wet is bepaald dat je voor het berekenen van de schenkbelasting voor een woning kijkt naar de WOZ-waarde van deze woning. Er moet dus schenkbelasting worden betaald over een bedrag van €400.000.
Als de volledige schenking van de woning niet wenselijk is, maar je bijvoorbeeld een bedrag van €150.000 wil schenken, kan dat ook. Er zijn dan twee verschillende manieren mogelijk:
- Je kunt de woning verkopen voor een lager bedrag dan de waarde van de woning.
- Je kunt de woning verkopen voor de marktwaarde, een gedeelte van de koopsom vervolgens omzetten in een geldlening en deze aansluitend kwijtschelden.
1. Verkoop tegen te lage waarde
Indien je de woning verkoopt voor een lagere waarde dan de marktwaarde, mag je voor de berekening van de verschuldigde schenkbelasting uitgaan van de WOZ-waarde. Stel dat je de woning verkoopt voor een bedrag van €350.000, terwijl deze een marktwaarde heeft van €500.000,-. In wezen schenk je aan je kind dan een bedrag van €150.000. Maar er is dan sprake van een schenking voor de schenkbelasting van €400.000 - €350.000 = €50.000. Hierover dient schenkbelasting te worden betaald.
2. Verkoop tegen werkelijke waarde met aansluitende kwijtschelding
Het is ook mogelijk om de woning te verkopen voor de marktwaarde van €500.000. Deze koopsom kun je dan gedeeltelijk omzetten in een geldlening van €150.000 en vervolgens kwijtschelden. In dit geval is het object van de schenking de kwijtschelding en niet de woning. Schenkbelasting wordt berekend over €150.000. Indien de kwijtschelding meer dan 90% van de waarde van de woning is, wordt voor de berekening van de schenkbelasting toch gedaan alsof de woning is geschonken.
Combinatie
Wat als er sprake is van beide situaties? Indien de koopsom lager is dan de marktwaarde en een deel van de schuldig gebleven koopsom wordt kwijtgescholden, dan wordt dit gezien als twee losse schenkingen. Voor de eerste schenking - verkoop tegen te lage waarde - wordt gekeken naar de WOZ-waarde. Voor de tweede schenking - de kwijtschelding - is de hoogte van de schenking de kwijtschelding. Als je de woning verkoopt voor een bedrag van €380.000 en vervolgens nog €30.000 kwijtscheldt, is schenkbelasting verschuldigd over eveneens €50.000. De eerste schenking is namelijk €400.000 – €380.000 = €20.000. De tweede schenking is de kwijtschelding van €30.000.
Conclusie
In mijn voorbeeld zie je dat overdragen tegen een te lage waarde voordeliger is. Je dient dan slechts af te rekenen over €50.000 in plaats van €150.000. Maar let op! Dit is alleen het geval indien de WOZ-waarde lager is dan de marktwaarde. Als de WOZ-waarde hoger is dan de marktwaarde kun je beter voor optie twee gaan.
Uiteraard heeft je kind ook recht op de jaarlijkse vrijstelling en eventueel de eenmalige vrijstelling voor de schenkbelasting.
Wil je je woning schenken aan je kind? Neem dan gerust contact op met één van onze adviseurs.
