Het erven van een woning brengt de nodige praktische, juridische en fiscale zaken met zich mee. In deze vaak verdrietige tijd waarin er veel geregeld moet worden kan het lastig zijn om overzicht te houden en de juiste beslissingen te nemen. In dit artikel vertel ik je meer over hoe het erven van een woning werkt en waar je op moet letten.

Wie erft de woning?

In het laatste testament van de overledene is bepaald wie de erfgenamen zijn. Is er geen testament? Dan geldt het wettelijk erfrecht.

Ben je de enige erfgenaam? Dan kun je ervoor kiezen om de woning te behouden of om de woning te verkopen. Indien er meerdere erfgenamen zijn zul je samen tot overeenstemming moeten komen, tenzij de overledene in het testament een afwikkelingsbewindvoerder heeft benoemd die de nalatenschap zelfstandig af mag wikkelen.

Het kan ook zijn dat je de woning hebt gekregen als legaat. Dit betekent dat de overledene specifiek in zijn of haar testament heeft bepaald dat de woning aan een bepaalde persoon wordt nagelaten. In dat geval is het van belang om na te gaan of je de woning voor niets krijgt of dat je de waarde van de woning terug moet vergoeden aan de nalatenschap.

Accepteer je de erfenis?

Als erfgenaam heb je de keuze om de erfenis te accepteren of niet. Hierbij heb je de keuze om de erfenis zuiver te aanvaarden, waardoor je de bezittingen maar ook de mogelijke schulden erft. Indien je niet weet of er schulden zijn, kun je ervoor kiezen om de erfenis beneficiair te aanvaarden. Hierdoor erf je wel de bezittingen, maar hoef je de schulden niet met jouw privévermogen te betalen als de schulden hoger zijn dan de opbrengsten. Dit kan verstandig zijn als de hypotheek hoger is dan de waarde van de woning of wanneer de woning lastig te verkopen is. Tot slot is het ook mogelijk om de erfenis te verwerpen. Hierdoor erf je niets. Het is belangrijk om hier goed over na te denken en tijdig een keuze te maken.

Verklaring van erfrecht inschrijven in Kadaster

Na een overlijden wordt er vaak een verklaring van erfrecht opgemaakt. In een verklaring van erfrecht staat wie de erfgenamen zijn en wie bevoegd is om de nalatenschap af te handelen. Indien de overledene eigenaar was van een woning, kun je de verklaring van erfrecht laten inschrijven in het Kadaster. Hierdoor komt de woning van de overledene in het Kadaster op naam te staan van de erfgenamen en is het bij het verkopen van de woning duidelijk wie de woning mag verkopen.

Hypotheek

Het is belangrijk om de hypotheekverstrekker zo snel mogelijk op de hoogte te brengen van het overlijden. Na overlijden loopt de hypotheek gewoon door. Indien je de erfenis hebt aanvaard, gaat de hypotheekschuld over op de erfgenamen en moeten zij de hypotheeklasten overnemen. Ook andere lasten zoals verzekeringen, servicekosten aan de VvE, gemeentelijke lasten en energiekosten blijven gewoon doorlopen. Indien de overledene een overlijdensrisicoverzekering had afgesloten, kan de hypotheekschuld daarmee (deels) worden afgelost.

Belastingen

Als je een woning erft moet je meestal erfbelasting betalen, en dat terwijl de woning misschien nog niet is verkocht. Voor de waarde van de woning wordt er gekeken naar de WOZ-waarde minus de hypotheekschuld. Daarnaast hangt het er ook vanaf wat de relatie van de erfgenaam met de overledene is en of die persoon recht heeft op een vrijgesteld bedrag. Een echtgenoot heeft bijvoorbeeld recht op een veel hoger vrijgesteld bedrag (2025: € 804.698,-) dan een kind (2025: € 25.490,-) of een derde (2025: € 2.690,-). Ook kunnen echtgenoten en kinderen gebruikmaken van een lager tarief aan erfbelasting (10% / 20%) dan overige erfgenamen (30% / 40%). Bij het erven van een woning hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. 

Kortom, bij het erven van een woning komt veel kijken. Heb je vragen, neem dan gerust contact met ons op. 

Wij helpen je graag verder!