De zelfbewoningsverplichting als onaangenameverrassing bij aankoop van een woning
In nieuwbouwwijken of bij de (door)verkoop van woningen door woningcorporaties aan particulieren kan een woningkoper worden verrast met een afspraak die niet algemeen bekend is: de zelfbewoningsplicht, die inhoudt dat een koper verplicht is om in eerste instantie zélf in de woning te gaan wonen. Dit kan ervoor zorgen dat u een woning niet direct na aankoop mag verhuren of doorverkopen aan een belegger. Deze verplichting kan de koper onterecht het gevoel geven dat het niet toegestaan is om de woning binnen de termijn waarvoor de zelfbewoningsplicht geldt, door te verkopen. Daarnaast wordt in de praktijk een hoge boete gezet op het schenden van de verplichting. In dit artikel wordt uitgelegd wat een zelfbewoningsplicht inhoudt, of de zelfbewoningsplicht betekent dat u een woning niet meer kunt verkopen zolang de termijn voor zelfbewoning loopt, en hoe de verplichting wordt gehandhaafd.
Wat is een zelfbewoningsplicht?
Een zelfbewoningsplicht is een verplichting voor de eigenaar van een woning om deze zelf te bewonen, en dus niet (structureel) te verhuren aan derden. Deze verplichting kan worden geëist door de gemeente bij het uitgeven van grond aan een ontwikkelaar voor nieuwbouw. Het is alleen niet de gemeente die aan de toekomstige bewoner de verplichting oplegt. De verplichting wordt opgenomen in de koopovereenkomst en in de leveringsakte die geldt tussen de verkoper (vaak een projectontwikkelaar) en de koper.
De zelfbewoningsplicht geldt vaak voor een bepaalde periode, bijvoorbeeld drie of vijf jaar. De koper mag de woning in deze periode in ieder geval niet verhuren, maar soms wel verkopen. Omdat het een contractuele afspraak betreft, wordt deze kracht bijgezet met een boetebepaling. Dit kan om hoge bedragen gaan, die per dag van schending kunnen oplopen.
Kan ik mijn woning verkopen binnen de zelfbewoningstermijn?
De zelfbewoningsplicht betekent niet dat het niet is toegestaande woning binnen de periode waarin u verplicht bent zelf in de woning te wonen, door te verkopen. De verplichting tot zelfbewoning geldt niet automatisch voor opvolgende kopers van dezelfde woning. Om ervoor te zorgen dat dit wel zo is, wordt aan de eerste koper daarnaast contractueel de verplichting opgelegd om de zelfbewoningsplicht ’door te leggen’ naar een opvolgende koper, zodat deze niet door de verkoop vervalt.
Het verplicht doorleggen van een verplichting heet een kettingbeding. Een kettingbeding werkt alleen als het doorleggen daadwerkelijk gebeurt bij een volgende verkoop. Vergeet een verkoper dit beding door te geven, dan is de nieuwe eigenaar daar in beginsel niet aan gebonden, ook al wist deze misschien van de zelfbewoningsplicht. Kettingbedingen worden over het algemeen vaak weer opgelegd aan een volgende koper, omdat een notaris die de overdracht van de woning verzorgt, in beginsel niet zal meewerken aan een bewuste schending van een bestaande afspraak.
Het kan zijn dat eerste koper de zelfbewoningsplicht niet schendt, en ook geen boete is verschuldigd, als de zelfbewoningsverplichting bij een doorverkoop binnen de termijn waarvoor de zelfbewoningsverplichting geldt, wordt doorgelegd naar de volgende koper. Voor de volgende koper geldt dan in beginsel dat deze de resterende termijn van de zelfbewoningsplicht overneemt van de eerste koper.
Stel dat een ontwikkelaar een nieuwbouwappartement oplevert op 1 juli 2026 en heeft afgesproken dat de kopers hier vijf jaar zelf moeten wonen. De kopers verkopen enleveren op 1 juli 2029 hun appartement aan nieuwe kopers. De oorspronkelijke kopers schenden hun zelfbewoningsplicht niet als ze aan de nieuwe kopers opleggen dat voor hen een zelfbewoningsplicht geldt tot 1 juli 2031. Of dit precies zo uitpakt, hangt af van de formulering van de zelfbewoningsplicht en het kettingbeding.
Laat de notaris een zelfbewoningsverplichtingcontroleren en doorleggen bij doorverkoop
Kortom, een zelfbewoningsplicht kan verstrekkende gevolgen hebben, zowel bij verhuur als bij verkoop van uw woning, en wordt gehandhaafd via een kettingbeding meteen boeteclausule. Omdat dit beding niet automatisch overgaat op een nieuwe eigenaar, is zorgvuldige vastlegging bij doorverkoop van de woning essentieel. Twijfelt u of op uw woning een zelfbewoningsplicht rust, of wilt u zeker weten of u aan alle verplichtingen voldoet? Neem gerust contact met ons op. Wij staan voor u klaar om uw vragen te beantwoorden en u deskundig advies te geven. Zo voorkomt u onverwachte boetes en weet u precies waar u aan toe bent.
Huijbregts Notarissen & Adviseurs
Zuiderparkweg 280 | 5216 HE | ‘s-Hertogenbosch
T: 073-6918787 | E: info@huijbregtsnotarissen.com | W: www.huijbregtsnotarissen.com